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  從中央到地方，非主業地產國資退出已成定局，上海、南京、鄭州等部分地方國資委已伺機而動。

  南京市詳細列出33傢市屬國企名單及77傢區屬、功能板塊的國資房企名單。其中包括瞭赫赫有名的奧體建設、交通置業、南京城開集團、南京建發等，區屬國資企業中更包括棲霞建設、建鄴開發、南京中北等知名企業。在33傢市屬國企中，有18傢屬於全資及控股房地產企業，另外15傢為市屬國有參股房地產企業股權。《實施意見》明確瞭國資企業的四種退出方式：關閉清算、股權轉讓、業務轉型和劃轉安居集團。

  分析人士稱，近年來由於國資控股主導而受到束縛，缺乏足夠的靈活性，影響到一些原本優秀房企的發展速度。國資退出一般商品房開發，可以讓企業在自身經營管理方面有更多的自由度和自主權，企業經營的行為或理念也會發生改變。

  "國資退出房地產，主要是為瞭聚焦主業、振興主業。同時市政府要求國資發揮領頭作用，在經濟轉型中發揮重要作用，可能會去參與一些新興產業。"南京市國資委一位負責人表示。

  根據克爾瑞的數據，前三季度，銷售金額榜TOP20房企的市場占有率進一步提高。在前三季度的全國房地產市場的成交金額中，有20.16%的成交金額歸屬於TOP20房企，去年這一數字是19.11%，前年這一數字是17.11%。銷售金額榜前10大房企的市場份額則從2011年的12.58%提升至今年的14.43%。在今年前三季度的銷售金額榜中，萬科與綠地以破千億的成績分別居於第一位和第二位。

  "這次是動真格的，南京一傢國有獨資房企上半年在熱點板塊拿瞭一幅很大的地塊，現在就要準備掛牌轉讓，以後就不能做一般商品房開發。"這位國企高管表示，國資退出之前有大量工作要做，評估、洽談、掛牌等程序，要在年底前按時完成退出，存在一定困難。

  中國指數研究院研報也表示，近期北京、上海以及深圳等熱點城市的樓市調控政策逐漸趨緊，進一步加強瞭房地產調控升級的預期。房產稅等相關長效機制有望逐步確立，因此明年乃至中長期房地產市場環境正在孕育變化。隨著供應進一步上升，經濟好轉後信貸趨於平穩，市場供需關系更趨良性，明後年的市場有望逐漸回歸理性。

  隨著南京市"國字頭"房企退市工作的推進，一批外地或本地頗具實力的民營房企，已經盯上這些即將出讓的國資股份。有的民營房企在國資房企股份未正式轉讓前，已經佈局南京。業內人士透露，不久前在北京拿下農展館地王的融創地產，欲借33傢南京市屬房企及77傢區屬企業股份土地轉讓的契機進入南京房地產市場。綠地集團也正在和部分南京國資房企接洽，考察旗下一些擬轉讓的地塊項目。

  10月，根據南京市委市政府的部署，南京市國資委正著手編制第二階段國資綜合改革實施方案。參與方案制定的專傢透露，可能包括聚焦定位抓資產資源整合，推進企業專業化運營；有序進退，優化佈局，加快國有資本證券化。

  南京大學房地產研究中心主任高波指出，今年南京房價地價漲幅較大，屬於價格上漲較快的熱點城市，地方政府調控壓力加大，未來一兩年房地產可能面臨周期調整，房企經營風險也在加大。

  據中國證券報記者瞭解，目前上述政策涉及南京多傢房企，已經在操作國有股權的價格評估、資金清算和股權轉讓等工作。"市政府在實施意見中明確提出瞭時間限制，市屬國資在年底前退出商品房開發領域，這表明市政府的態度很堅決，工作正在推進當中。目前這些所涉及的市屬國資企業正在進行項目評估，與潛在買傢洽談，制定退出方案。雖然到年底未必所有國企都能夠完成全面退出，但至少要完成基礎性工作，拿出階段性成果出來。"南京市國資委一位負責人說。

  上述國企高管表示，現在南京房價處於高位，選擇此時將地塊及房企股權轉讓，是比較好的時機。以奧體建設之前在河西板塊所拿一幅地塊為例，奧體建設年初拿下時總價33.6億元，樓面價為11124元/平方米，而近期北京金隅以29.3億元競得的同區域另一幅地塊，樓面均價已達16979元/平方米。可見奧體建設的這幅地塊已獲得巨大升值，如果轉讓將獲得不菲收益。

  一位接近南京市政府的專傢表示，南京希望支持發展新興產業，比如軟件產業。南京市先後明確瞭旨在扶持信息科技產業的創業創新"1+8"政策、"科技九條"政策和"321"人才計劃。

  南京國資退出房地產政策，早在2012年5月召開的南京市綜合改革大會上便有提及。當時南京公佈《關於實施綜合改革工程的意見》及十項改革總體方案中提到，"加快國有房地產公司轉型，國有企業原則上不再參與商品房開發。"南京市委強調，國企改革發展的首要重點，是加快國企發展轉型升級，按照"有進有退"、"有所為、有所不為"的原則，聚焦戰略性新興產業，退出一般性競爭領域。

  高位"套現" 轉而聚焦主業

  重點企業主業確定後，南京市國資委將組織市屬集團，通過改革重組、資產資源註入、提升管理水平等手段，支持和推動重點企業加快發展主業。一是加快合並重組，將主業相近、業務關聯性較強的企業和股權，通過股權劃轉、吸收合並、資產置換等多種方式，向重點企業主業集聚；二是實施資本運作，加大資產證券化力度，帶動相關產業發展；三是註入優質資產資源。市屬新增能產生經濟效益的優質資產資源，原則上註入重點企業，支持其發展主業；四是鼓勵加大主業投資。支持重點企業加大主業投資，市國資委對重點企業主業范圍內的投資實施年度計劃備案制；五是強化管理考核。將主業發展情況作為對標管理工作績效的一個重要方面，研究確定對標管理考核硬指標。

  克爾瑞表示，在全面回暖的市場環境中，往往是佈局廣泛、產品線豐富的大型房企更容易在全國范圍內出擊，快速鎖定銷售業績，而由此伴隨著大型房企資金民間二胎 民間二胎設定資料貸款全省皆可處理加速擴充，房企競爭格局將再度改變。可以看到，今年前三季度，龍頭房企地位穩固，央企持續領跑行業，而從梯隊變動來看，房企間的差距進一步加大。

南京國資演繹 退房大戲

  南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，南京國資退出商品房開發的舉措為民營資本進入房地產提供瞭機會。國有企業退出房地產開發領域，對於很多民營資本而言是利好，增加瞭這類企業進駐房地產領域的機會。

  十八屆三中全會公報明確提出，"建立城鄉統一的建設用地市場"。有專傢認為，這一表述有可能意味著土地制度改革將有突破，在農村土地流轉方面將充分發揮市場的作用，使農村土地和城市土地能夠平等地參與市場交易。對於今年上半年豪擲重金買下大量地王的房地產企業而言，建設用地市場的改革取得突破性進展，將對其土地儲備價值造成多大影響仍是未知數。

  這位開發商還表示，南京市屬和區屬的國有房企占南京房地產市場的份額很小，合計市場份額不足5%，國資退出後不會對市場產生明顯影響，南京房地產市場份額基本上為外來大型房企所占據。"較早實施退出的國企，多是旗下缺少可供後續開發的項目，包括此次掛牌轉讓的鹽城國民置業，早就在計劃轉讓、退出，這樣做利於國資盤活資產。"上述國企高管告訴記者。

  地方國資"退房"路徑各顯神通

  其中，南京鐵源房地產開發公司等6傢企業將關閉清算退出房地產市場；南京捷運房地產開發公司、鹽城國民置業公司和南京國盛房地產開發公司3傢將通過股權轉讓退出房地產市場；南京儀表房地產開發公司、南京化建置業公司、南京奧體建設開發公司等9傢房企將啟動業務轉型，由商品房市場轉型從事保障房建設、持有型物業開發和運營、土地一級開發整理等。

  9月3日，南京市發佈《關於市、區屬國有獨資、控股(參股)企業從一般商品房地產領域退出的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，18傢市屬國有全資及控股房地產企業、15項市屬國有參股房地產企業股權須於2013年底前完成退出工作。77傢各區和功能板塊所屬的國資企業房地產退出工作，在2014年6月30日前完成。

  核心提示： 從中央到地方，非主業地產國資退出已成定局，上海、南京、鄭州等部分地方國資委已伺機而動。

  同年6月18日，在南京六大市屬國有企業集團成立大會上，南京市委、市政府又指出，國有資本要從非主業領域退出，特別是一般競爭性商品房開發等領域將不再新增投資，逐步退出。當天掛牌成立的南京安居建設集團，便是南京市的六大市屬國有企業集團之一。

   份額較低對市場影響小

  業績分化加劇

  "南京國資退出房地產，與南京市近年大力倡導產業轉型、聚焦科技創新的大背景關系密切。"一位南京國資系統內部人士說，"南京國資在房地產領域比重很低、效益較差，國企轉型要求專註主業，同時目前的房地產價格處於歷史高位，這些都是該政策出臺的重要條件。"

  "以前商品房市場不規范的時期，南京市屬、區屬國企有較大的優勢和生存空間，現在很多市屬、區屬國企早就是空殼子瞭，多年沒有項目，已經普遍虧損。"南京一位民營房地產開發商表示，雖然南京市屬國有房企數量較多，區屬國有房企幾乎每個區都有，但在日趨激烈的市場競爭中，南京的國資房企處境不佳，日益被邊緣化，面臨被淘汰，尤其是在土地出讓市場化之後，這些國企在拍地時往往拿不到地，即使拿到地以後由於開發能力差，項目盈利也較差。

  南京一位國資房企負責人表示，未來安居集團將成為南京國資重點發展的平臺，將從事保障性住房領域的開發，土地一級開發整理和持有型物業的開發、建設、經營。近來中央將住房保障體系建設提到重要位置，國資退出商品房開發而專註保障房建設，或許也是南京市對房地產調控政策的深刻領悟與實踐。

  為確保"退房"工作順利有序進行，南京市專門成立工作小組，由市政府錢建寧副秘書長任組長，所屬發改委、國資委、住建委、財政局等部門負責人、各區分管區長均列入工作小組。並對國資委、發改委、住建委、國土局、規劃局、財政局和監察局下達嚴格命令，相關職能部門不再批準國企新成立房地產開發企業和參股房地產經營等投資行為；不再批準新的國資房地產企業的一般商品房開發項目；停止接受市國資企業參與一般商品房項目土地公開出讓的報名申請；對未完成退出工作任務的不辦理商品房預售許可證；不再核發國資企業的一般商品房項目建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證。

  南京一傢國企高管表示，絕大部分國資房企盈利能力很差，房地產業務萎縮，退出反倒是件好事。而一些房地產業務占其大部分收入的國企則有一定抵觸情緒，利潤豐厚是原因之一，主業受困是原因之二。退出商品房業務，對一些主業不振的企業提出瞭轉型的考驗。

  9月29日，南京市國資委組織相關市屬集團、南京產權交易中心聯合召開市屬國有房地產企業股權轉讓項目推介會，為加快推進市屬國有資本從一般商品房開發領域退出工作，推動意向投資者與國有股東、房地產企業充分接洽，深入瞭解項目信息，向社會集中推介12項國有房地產企業股權。

  時間表確定 "退房"大幕開啟

  業內人士指出，盡管可能面臨短期阻力，但國資退出一般商品房領域，將發揮經濟轉型的引領作用，起到較好的示范效應，也有利於其專註主業、盤活資產，提高國資效率。

  對於國資退出一般商品房開發的原因，南京市在《實施意見》中明確表述為："在新的形勢背景下，國資投資一般房地產開發存在著與民爭利、滋生腐敗、國有資產流失等不良現象。因此，從符合國傢改革要求，符合廣大人民群眾利益出發，國資房地產企業退出一般商品房(除保障房、科技文化地產外)開發領域非常必要。"

  這位負責人表示，南京市國資委多次開會，要求各市屬集團按照《實施意見》確定的退出方式和時間要求，明確工作進度、實施步驟，一企一策，制訂工作方案。要求加快清理與擬退出企業特別是參股房地產企業之間的資金往來、擔保事項，確保於2013年底前收回占用資金，解除擔保責任，並不再發生新的資金拆借與擔保行為。同時南京市國資委將退出工作列入市屬集團2013年度考核，退出工作執行情況與企業領導人員個人的薪酬直接掛鉤。

  南京市國資委8月曾組織市屬集團開展重點企業主業確定工作。經過認真研究論證，11傢市屬集團明確瞭41傢重點企業的主業，並報市國資委備案。重點企業的主業集中在先進制造業、現代服務業、基礎設施建設與運營、公用事業等領域。

   多條路徑指引國資"退房"



  另外，15傢市屬國有參股房地產企業股權，其中10傢已啟動轉讓程序或前期工作的參股股權由原持股市屬集團負責規范轉讓退出，另有5傢本身占據股權較少企業則統一劃轉安居集團加快處置。

  房企競爭格局或生變

  今年以來，盡管全國主要城市房地產市場成交有所回落，但龍頭房企銷售業績繼續保持較快增速。有研究機構表示，龍頭房企良好的業績表現，一方面歸功於一二線城市需求的持續釋放。另一方面，由於龍頭房企今年普遍采取擴張策略，未來一段時間的資金壓力是必須註意的風險。

  龍頭房企地位穩固

  TOP20是各大房地產研究機構對於行業前20名房企的簡稱，隨著市場的持續回暖，前20大房企的市場份額也不斷攀升。

【長沙樓市11月開盤預告】

  事實上，由於品牌優勢、分佈城市等原因，優勢房企的產品價格與中小房企相比高出不少，這意味著在銷售面積的榜單上，龍頭房企的集中度優勢並不明顯。克爾瑞的數據顯示，前三季度銷售面積榜單上，TOP20房企的集中度為12.48%，不過這一數字相比2011年的8.95%也有明顯提升。而銷售面積TOP10房企的集中度，也從2011年前三季度的6.90%提升到今年的9.31%。

內容來自sina新聞

 代償民間二胎任何問題免費諮詢 未來市場走勢存隱憂

  盡管今年龍頭房企的銷售業績普遍再創新高，但未來房地產市場的走勢卻存在一定隱憂。隨著國內外流動性趨向緊縮，類似今年上半年寬松的融資環境將一去不復返。克爾瑞指出，特別是對於此前過度依賴海外融資和信托等方式的企業來說，如何在下半年籌集到足夠資金，將成為亟待解決的問題。

  國資全面退出一般商品房開發的政策，使南京成為今年國資改革的關註熱點，這也是繼2010年國務院要求78傢央企退出一般商品房開發後，首個要求國資"退房"的地方性政策。在對國企改革充滿期冀的環境下，南京國資退出一般商品房開發的政策，一定程度上折射出未來國資改革的新路徑。

  業內人士分析，南京國資退出一般商品房開發，也是由於國資房企效益不佳，普遍虧損。"退房"後可以盤活這部分資產，扭轉虧損局面。中國證券報記者在調研中瞭解到，最近三年，南京各區屬的77傢房企全部凈利潤超過7億，其中僅棲霞區所屬的棲霞建設凈利潤超過10億元，這就意味著其他房企合計虧損3億多元。

  即便是效益較好的棲霞建設，近幾年也受到外來大型房企、本土新生代房企的沖擊。2012年棲霞建設結算銷售面積16.64萬平方米，同比減少7.91%。2013年前三季度凈利潤1.11億元，同比減少57.94%。

  近來國資對房地產的態度日益明朗，支持地產主業國資走市場化路線，健康發展，非地產主業國資有序退出房地產。不過，地方國資整合房地產業務的路徑卻各有不同，比如上海側重整合，將國資房地產資源向優勢國企聚集，鄭州則是剝離盈利能力不佳的企業、整合為市屬投融資平臺，南京國資則要求全面退出一般商品房領域，轉向保障房及一級土地開發整理。

  上海市國資委在2010年就明確要求上海市非地產主業國有企業清理房地產資產，不過並未明確規定清理時間。而且，上海側重國資整合，要把國資房地產資源向優勢國企積聚。按照上海的計劃，為進一步加快國資佈局結構調整，未來3到5年，國資分佈行業將壓縮到50個左右，從一般競爭性領域退出，大部分優質國有資產向上市公司聚集。在上海國資地產的幾大集團中，包括上海地產集團、上實集團、綠地集團等，近幾年綠地集團的發展勢頭超過其他幾個國資地產，但缺乏上市平臺。

  鄭州市今年掀起的"退房"，范圍相對較小，主要出於整合市屬投融資平臺目的，鄭州市正在推動9傢國企整合為包括鄭州市發展投資集團在內的投融資平臺，投資決策委員會設在鄭州市財政局。鄭州市啟動瞭部分國企的相關資產剝離工作，主要是項目較少、盈利能力不佳的企業。

  6月，鄭州交通運輸集團有限責任公司對所屬隴海路南、南關街西地塊國有土地使用權及其地面附屬物產權進行公開出讓。9月，鄭州市產權交易市場受鄭州地產集團有限公司委托，發佈瞭其旗下兩個項目股權出讓信息。其一是河南大通投資有限公司資產，鄭州地產集團有限公司占據51%股權。截至2013年7月31日河南大通資產總計12.18億元，負債總計6.97億元，凈資產5.21億元。其二是河南龍源地產有限公司，截至2013年7月31日，河南龍源地產有限公司資產總計665.69萬元，負債總計168.90萬元，凈資產496.79萬元。

  鄭州市國資委下屬另一傢國有企業鄭州建設工程咨詢有限公司，也通過鄭州市產權交易市場對其持有的鄭州康居置業有限公司20%股權進行出讓公示，截至2013年7月31日，鄭州康居置業有限公司資產總計5.94億元，負債總計4.41億元，凈資產1.53億元。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/10543723966.shtml

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